最近，我在朋友圈看到不少消息，说是上海的房贷利率又降了，有的说降到3.9%，有的说是降到了4.1%，这是真的吗？且听信义君有理有据来分析。

我们把时间拉回到LPR实行之初的2019年，央行对于房贷利率进行了明确的规定：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

也就是说，在2019年明确规定了，首套房贷利率最低不得低于同期LPR，二套房贷利率不得低于同期LPR60个基点，即在同期LPR的基础上再加上0.6%。

在今年5月15日，央行又发文：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。所以，这个规定是说，首套房贷利率可以低于同期LPR20个基点，即在同期LPR的基础上再减去0.2%。

今年9月29日，央行又出新规：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这就是说，部分城市的首套房贷利率，可以“因城施策”，即可以再往下突破，但是央行并没有规定具体下限数字。

所以，我们现在看到有些城市房贷利率最低是4.1%（9月LPR为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。LPR4.3%-0.2%即为4.1%），但有些城市则更低比如3.9%（适用了9月的新规），所以就出现了信义君在朋友圈里看到的，关于房贷利率下降的消息。

那上海的真的是降了吗？其实没有，上海首套房贷利率一直是执行的LPR4.3%+35个基点，就是4.65%。这也说明，在目前的市场环境下，上海是为数不多房产市场保持了健康稳定的城市之一。